行至2022年尾，歷經整年風雨的地產行業(yè)，終于迎來了政策的“暖陽”。

伴隨政策變化，行業(yè)底層邏輯也回歸產品主義，在此指引下，行業(yè)發(fā)展模式也向“新模式、高質量”轉變。招采作為地產價值鏈中樞，是產品主義從理念到落地的重要支撐，新時期下房企如何構建穩(wěn)定、共贏的供應鏈？

【資料圖】

帶著這個疑問，明源供應鏈研究院對越秀地產招采管理中心進行了獨家專訪。

01

提質降本，關鍵在于實現優(yōu)秀供方資源整合

“通過戰(zhàn)略采購，積累匹配適用的供應商資源，在開發(fā)端、成本端及產品端促效降本提質，打造品牌形象，進一步打造房企核心能力。”

Q1明源供應鏈研究院：為實現提質降本提效，當前很多房企正在做集采或者戰(zhàn)采，在集采和戰(zhàn)采的規(guī)劃設計和落地執(zhí)行中，越秀地產發(fā)現了哪些行業(yè)通病？有什么解決思路和經驗可以分享給同行？

A1越秀地產：隨著企業(yè)規(guī)模的擴大以及客戶對品質要求的提升，優(yōu)秀資源整合能力的重要性愈加凸顯。

規(guī)模化戰(zhàn)略采購成為房企有效整合資源、建立集團化發(fā)展規(guī)模優(yōu)勢的重要手段。在戰(zhàn)略采購推進的過程往往會出現以下四個問題，針對不同問題有不同的解決思路：

■問題一

存在問題：

戰(zhàn)略采購缺乏合理規(guī)劃，沒有匹配的體系機制與組織架構，導致工作目標不明、工作機制不定、工作效果不佳。

解決思路：

第一，統一認知：房企要自上而下明確戰(zhàn)略采購的價值認知，并上升為企業(yè)發(fā)展的核心戰(zhàn)略。

第二，分類規(guī)劃：結合企業(yè)產品體系及開發(fā)需求，劃分出“工程”與“材料設備”不同維度，分別制定戰(zhàn)略采購規(guī)劃，合理推進戰(zhàn)采品類的擴充。

第三，明確職責：根據采購體量、需求及責任主體，明確“總部－區(qū)域－城市”三級戰(zhàn)采管理架構，總部統籌全國性及跨區(qū)域戰(zhàn)采，區(qū)域公司統籌本區(qū)域及跨城市戰(zhàn)采，城市公司統籌城市級戰(zhàn)采，分工清晰，有助企業(yè)戰(zhàn)采規(guī)模及占比提升。

■問題二

存在問題：

優(yōu)質供應商資源沉淀不足，導致戰(zhàn)略資源匹配度不高，戰(zhàn)采成效體現不佳。

解決思路：

第一，擴源優(yōu)選：開展多途徑多渠道的主動尋源，建立契合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展導向的供應商入圍標準。

第二，優(yōu)中選優(yōu)：提升在履約資源的優(yōu)秀率。例如越秀地產通過設立供應商分級機制，落地供方優(yōu)惠激勵政策，對于A級供應商，給予包括優(yōu)先中標權、優(yōu)先澄清權、免抽取參投等激勵；

第三，分檔匹配：推進供應商分檔機制，以產品特性及產品檔次為基礎，提升資源匹配程度。

第四，協同高效：建立完善履約協調機制，協同解決履約項目的難點卡點，創(chuàng)造平等良好的履約環(huán)境，增加合作粘性。

■問題三

存在問題：

標準化體系建設未盡完善，項目管理標準不一，導致戰(zhàn)采適效性低，戰(zhàn)略合作供應商履約壓力增大。

解決思路：

第一，完善標準：四大開發(fā)前線——產品線、工程線、成本線及招采線，通過相互協同和配合，建立完善標準化體系，包括產品設計標準化、工藝工法標準化、計量計價標準化、合同條件標準化，配套標準化等。

第二，推動應用：明確標準化管理和應用目標，建立標準化管理工具，同時配套考核體系，以規(guī)范管理行為，保障標準應用，減少戰(zhàn)略采購的時效性偏差、成本偏差及質量偏差。

■ 問題四

存在問題：

戰(zhàn)略采購風險管理意識不足。

解決思路：

從管理風控及廉潔風控兩個維度出發(fā)。采購管理風控上，強化戰(zhàn)略采購關鍵環(huán)節(jié)中涉及戰(zhàn)采前置條件的完備性、預算合同確認的及時性等問題的檢查與閉環(huán)，減少因為采購管理疏忽而出現風險；廉潔風控上，則需要建立廉潔風險行為負面清單，覆蓋戰(zhàn)略分配、圖紙管理、樣板管理、預結算管理等，對涉及廉潔問題的重點事項進行嚴格把關，避免出現廉潔問題。

02

共生，是地產供應鏈理想合作形態(tài)

“新起點下，共生的供需關系一定是建立在"強強合作"這個前提下的。”

Q2明源供應鏈研究院：2022年是供需關系的新起點，請問越秀地產認為地產供需關系應該朝哪個方向發(fā)展？

A2越秀地產：新時期的供需關系發(fā)展方向主要有兩個層面：一個是強強合作，一個是利益共生。

所謂強強合作，主要是受經濟大環(huán)境及暴雷房企影響，地產與上下游企業(yè)普遍現金流趨緊，承接能力受限。供方會更加青睞資金穩(wěn)健的國央企背景房企，而房企也需要履約風險可控、資金流健康的優(yōu)質供應商資源，在這個過程中，風險較大、現金流不穩(wěn)定的企業(yè)將會排除出局。

第二層面的利益共生，則是在前一個強強合作維度的前提下，優(yōu)質的房企和優(yōu)質的供應商基于共同利益目標，探索出多種形式的合作方式，實現經營互相支撐。

比如說，在合作前期，供應商可以利用自己的專業(yè)能力，為越秀地產提供更優(yōu)質的降本增效方案；在合作中期，借助系統對接，供應商生產體系和越秀地產生產計劃相互配合，真正做好上游供應鏈的管理，建立綠色通道，保障加急需求，快速生產與物流的快速配送。進入到銷售的環(huán)節(jié)，供應商可以直接進入到銷售案場，來給業(yè)主直接介紹產品，使業(yè)主對于所用到的產品功能和品質有更加清晰、準確的認識，這既是對于房企銷售很好的支持，也能夠提升供應商的品牌影響力以及美譽度。

Q3明源供應鏈研究院：基于新的合作理念，越秀地產對于未來合作的供應商有何標準和要求？在供應商履約管理和長期關系培育上，有何創(chuàng)新舉措或經驗心得？

A3越秀地產：從選擇供應商的標準來說，對于施工類供應商，我們更看重他們與屬地頭部房企合作的業(yè)績，施工類供應商在屬地化分支機構或執(zhí)行管理團隊資源能力；對于材料類供應商，我們更看重他們與頭部房企的合作情況及市場口碑。

此外，過往合作方背調及第三方風險背調也已經納入我們的準入規(guī)定動作中：一方面越秀地產通過明源云采購等外部信息源獲取供應商信息；另一方面，也主動接入到國家權威官方數據，比如國家企業(yè)信用平臺、建筑市場監(jiān)管平臺、信用中國等。上述信息已經作為越秀地產在供應商入庫時必須背調要求，從而篩選出風險可控、資金流健康的優(yōu)質供應商資源。

從供方履約和供需雙方長期關系培育來說，我們認為良好履約絕不是供方單方面的事情，房企的履約環(huán)境同樣重要。因此，在 2022 年二季度，越秀地產在傳統的過程履約評價基礎上，增加了供應商履約評價反饋機制，通過數字化系統將評價結果自動推送供應商，供應商可以通過招采平臺提出意見反饋。希望通過這樣的機制給予供應商更充足的合作信心。

03

數字化，是供應鏈精益管理的重要支撐

“立足業(yè)務，打造更智能、更高效、更便捷的供應鏈數字化平臺，推動供應鏈管理精益化。”

Q4明源供應鏈研究院：數字化、智慧化是當前企業(yè)管理的趨勢，請問越秀地產是如何通過數字化，實現供應鏈的精益化管理的？

A4越秀地產：越秀地產在供應鏈數字化實踐上布局較早，2020年我們就建設上線了房地產領域首個國企供應鏈中臺“越秀地產招采平臺”。在這兩年時間內，我們陸續(xù)進行了平臺2.0和平臺3.0的迭代升級。

目前越秀地產所有的供應商大到總包小到零星物資的供應商，都已經通過平臺完成注冊，并且從立項一直到定標，全過程招采都在招采平臺上完成。

精益管理是越秀地產 2022 年的主題詞，基于這一主題，我們圍繞招采及供應商管理業(yè)務精益管理要求，通過招采平臺建設了五大精益管理模塊和乙供材料推薦品牌模塊，前者搭建了“總局—分支機構—項目執(zhí)行管理團隊”的三級管理體系，后者完善了乙供材料推薦品牌的準入及選用管理機制。

當然，我們距離制造業(yè)精益管理的要求仍有很大距離，因此，我們規(guī)劃明年進一步升級智慧風控 4.0 招采平臺，在現有招采業(yè)務打通，全角色在線直聯成果的基礎上，借助RPA、區(qū)塊鏈這些新技術的加持，深入融合越秀地產“同路人”“大生產協同”等關聯理念，向更智能、更高效、更便捷方向邁進。

比如，以數字員工代替真人，優(yōu)化作業(yè)流程，把人力資源從重復性的勞務中解放出來，把采購部門主要工作從操作性轉化成戰(zhàn)略性的管理；又比如，依托數字化手段實現大生產業(yè)務的深度交圈，保持溝通，及時補位，通力協作，實現大生產條線收益的最大化等等。

Q5明源供應鏈研究院：基于上述落地基礎，越秀地產對于國企如何做好數字化，有何經驗分享？

A5越秀地產：國企要做好數字化，首先是始終保持居安思危和躬身入局的心態(tài)，認清與同行標桿數字化水平的差距，甚至要跳出房地產圈子，向制造業(yè)向 IT 業(yè)學習，實現“與時俱進”；其次，數字化建設絕不能脫離了業(yè)務發(fā)展漫無方向延展，數字化始終是為了業(yè)務需要而服務的，立足業(yè)務，服務業(yè)務才能更好賦能業(yè)務。

關鍵詞： 越秀地產 采購管理