文章來自微信公眾號：記憶承載。歡迎前往關注閱讀全文。

(相關資料圖)

今天是來回答問題。之前發的，又見“防止房價重回過快上漲”的提法。

有很多人問了很多問題，我們一一來回答。

在回答這些不同需求的讀者提問之前，我們來先看一個問題，就是房產稅。

房產稅這件事到底該不該征，沒必要討論。

我說過幾百次下面這句話了，你到底是要辯個輸贏？還是要贏？

如果你要辯個輸贏，那你就要去討論太陽該不該從東邊升起，西邊落下，如果你不是巨嬰，你就知道這種辯論毫無價值。

太陽從哪兒升起從哪兒落下是你能辯論的么？你幾歲了？

我們把落腳點放到任何一個城市，城市現在靠什么運營？

大部分城市都是靠賣地來運營，用賣地的錢來修地鐵，用賣地的錢來維護地鐵。

你注意，單單維護地鐵就是天價，千萬別覺得修地鐵是一把的錢，花出去就能用一百年，沒這回事。

你買輛車還得每年養護呢，何況地鐵？

城市化的進程當中，你可以認為地始終都是好賣的，因為不斷的有人涌入。可是隨著越來越多的人已經進城了，隨著城市已經非常大了，比如幾千萬人了。

也就意味著，涌入的人在減少。

而且有一個很重要的因素你要考慮進去，那就是人口老齡化，人口負增長的問題。

長期看，人口是下降的。這個大趨勢不會變。

所以如果你指望未來三年賣地，是指望的上的，你指望未來三十年都賣地，靠賣地這一條腿來養基建，養城市運營，是指望不上的。

問題是，城市運營的開銷，是一定要花的，一刻也停不下來。

你光看到我們的城市非常新，基礎建設非常好，這是現象，現象背后的實質是因為我們始終有錢來投入運營。

維持了這種嶄新。

那么這筆錢，在地不好賣了之后，必然要找到新途徑。

一個家過日子還得開源，何況一個城市。尤其當你看到城投債問題始終存在的時候。

換句話說，房產稅，只是時間問題，你繞不開。

這一輪下來無論地賣出去了，房子賣出去了，還是沒成功。隨著時間的推移，收房產稅都是必然的。

原因就是我前面告訴你的那條，因為城市運營根本繞不開收入。當一個收入逐漸枯竭的時候，必須尋找新的收入途徑。

這一輪買房的人，尤其買新房，你兩三年后收房，你就要開始把這個因素納入考慮范圍了。

那么我們想一想，房產稅大概率以什么形式開征？

很大可能是以你現有的房產的市場評估價，給家庭一定的價格免稅之后，對剩余的價格部分開征，而且二套，三套累進。

這個道理我不分析了，種種細節都表明很大概率就是這樣做。你觀察各地的二手房指導價，其實都是在默默地做準備。

這個方式很簡單，就是說你住的房子貴，你交的稅多。很合理，因為通常你住的房子貴是因為你有錢，或者你住在核心板塊，享受了城市最好的配套。

你去住游輪，頭等艙還比三等艙貴呢，是不是一樣的道理？誰享配套多誰掏錢多嘛。

想清楚這件事，學會接受這個繞不開的必然事件，我們來看讀者的問題。

第一個問題，有讀者問：

同樣的地段，同樣的總價。也就是說，我一共1000萬的預算。

我是用1000萬買一套180平的房子，還是用1000萬買兩套90平的房子。

從持有成本的角度看，180劃算。

原因很簡單，假如首套稅率1%，二套稅率2%。你持有180一套，是按照1000萬的總價，減去你們家人口產生的免征總金額，剩下的部分按照1%收。

反過來，如果是兩套90平，總價也是1000萬，那么頭500萬是減去你們家人口產生的免征總金額，剩下的部分按照1%收。而第二套是按照2%收。

你要花更多的錢，就這么現實。

當然，你說你們家的實際需求是需要分開住，那另當別論。我只是在分析你以后可能遇到的持有成本。

第二個問題，有讀者問：

我已經有兩套房子用于自住了，我還要投資第三套第四套房子，站在有可能出現房產稅的角度，需要考慮什么問題？

很簡單，你需要考慮出租。這就是最關鍵的問題，沒有之一。

咱們打比方，假如第三套房子的稅率按照3%來征收，你勢必需要轉嫁這部分費用。

怎么轉嫁？如果你這套房子位于遠郊，上班不方便，上學不方便，坐地鐵不方便。你怎么轉嫁？

拋售么？那對不起，你只能以很低的價格賣。因為人家買來之后會面臨與你相同的處境。各種不方面。

出租么？怎么租？上班不方便，上學不方便，坐地鐵不方便，你準備租給誰？租給附近的村民？

但是反過來，如果你這第三套房，位于城市非常核心的區域，位于別人有特別需求的區域，那你就有可能通過漲房租的方式來彌補你一部分的持有支出，比如那3%。

你記住一個基本事實，那就是房租的價格很簡單，供需平衡而已。

求租的人多，租金就上去，你倒求人家來租，租金就下去。就這么點事兒。

租得上價租不上價，完全取決于你的房子對于租賃者有沒有好處。

如果你的便利性給人家帶來足夠的好處，人家就愿意承擔溢價，就愿意幫你承擔一部分你因為房產稅帶來的持有成本。

反過來，你什么便利性都提供不了，那你自行判斷吧。一方面你又租不出去，另一方面你年年要按照第三套的稅率交。

個中滋味，你自己想。

第三個問題，有讀者問：

我是拆遷戶，家里有很多很多房子，賣賣不是很劃算，回遷房小區比之同區塊的商品房小區價格低很多。

可是如果收房地產稅，這么多小房子累進之后，那個稅率高了，我也吃不消呀。

如之奈何？

這個辦法只有一個。就是盡量延長收租時間。

一般來講，正常的城市戶口家庭是不會分到很多很多套回遷房的。這種往往發生在城中村。

城中村也就意味著你本人是農民，或者你父母是農民。當然，后來都轉城市戶口了。

但是，這些家庭里的人，往往是沒有收入的。他們過去就是農民，沒有單位，社保是村里負擔的。

實際上，他們拿了回遷房之后收房租等于是另一種渠道的退休金。

對于這些沒有工作的家庭來說，房產稅是很難直接上門問你要的。因為也許你60了，或者這房子在你父母名下，你父母60了，這輩子都是種地的，也沒有工作記錄。

問你收稅，收不上來的情況下，很大概率會延期。也就是說延到等你二手房交易的那一天，問你一次性征收。

你這房子總要交接房本的，或者賣或者繼承。等你交接房本的那一天，讓繼承者一次性繳清之前許多年的欠費。

你說繼承者不交，那就拍賣嘛。

這里有一個很重要的點是什么？是前面你說了，這類房子的市場價很低。

市場價很低，地段很好，意味著租售比很高。也就是說這類房子很可能二三十年的出租就回本了。

那你拖三十年，你已經賺到了呀，理解我意思么？

如果你租了四十年，四十后年繼承者直接房子不要了，抵稅好了。作為繼承者，你不虧的。你等于早就收回來了。因為這個房子很可能最后的市場價值，還不夠抵這四十年來累積的房產稅。

差額部分，就等于你賺到了呀。

當然，話講回來，我個人絕對不建議你這么做。這個過程中你能付得清，為什么不爽利一點呢？

或者自己賣掉幾套，讓稅率降下來不好么？

當然，我相信一定有人會去用各種我不贊同，也不建議的方式去使得自家的利益盡量最大化。

這是沒辦法避免的，這個過程當中，博弈一定存在。就像我們回答的前面兩個讀者問題，都是一樣的。

你們實際上都是在不斷的詢問我，怎么能夠讓自己盡量的占便宜沒個夠。

我還是那句話，人生不過百年。一個人當真沒有能力，蠅營狗茍，大家都能理解，至少我能理解。

但如果你有了能力，做人不妨大方一點，豁達一點。古人講的那句話并沒有錯，獨樂樂不如眾樂樂。

如果你覺得只有大家都過得不如你好，你才能幸福，那你永遠也得不到真幸福。

只有當你看到別人都幸福的時候，你由衷的也感到幸福，你才真的能獲得內心的寧靜。文章來自微信公眾號：記憶承載。歡迎前往關注閱讀全文。

關鍵詞： 房地產稅 二手房交易