4月緩一緩，5月再?zèng)_刺。開發(fā)商的大部分精力放在“五一”的準(zhǔn)備工作上，但推售策略有較大的分化。

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中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

就如一陣風(fēng)，今年的樓市“小陽(yáng)春”來得快，去得也快。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，4月1日至10日，廣州一手住宅網(wǎng)簽1733套，同比減少32%。

“最近的市場(chǎng)好差，‘小陽(yáng)春’真的過了。”4月12日，廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，3月下旬以來，不少在售項(xiàng)目的來訪量、認(rèn)購(gòu)量環(huán)比都下滑了三成以上，“疫情期間積壓的需求基本消化完了，新的購(gòu)買力沒有跟上。”

在這個(gè)青黃不接的階段，開發(fā)商們選擇休養(yǎng)生息，為下一個(gè)旺季做準(zhǔn)備。廣州本地一家房企透露，該公司4月份只安排了常規(guī)的小型持銷活動(dòng)，“目前正在加急籌備5月的營(yíng)銷動(dòng)作，4月底開始會(huì)有新貨、新板房陸續(xù)推出”。

曇花一現(xiàn)的“小陽(yáng)春”

剛剛過去的春季，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了一波強(qiáng)勁的復(fù)蘇行情，久違的繁忙景象再現(xiàn)于各個(gè)售樓部。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部的統(tǒng)計(jì)，3月份，開發(fā)商們的推貨熱情高漲，廣州住宅新批供應(yīng)8220套，共約88.2萬(wàn)平方米，供應(yīng)面積較2月增加了2.6倍，最終實(shí)現(xiàn)新房網(wǎng)簽10235宗，重回萬(wàn)套高位，環(huán)比大增103%，同比也有59%的增幅。該機(jī)構(gòu)表示，由于統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)升級(jí)的原因，2月份有部分成交積壓到了3月份，如果將這部分?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)行回填，廣州2月份實(shí)際的新房網(wǎng)簽量是6500宗至7000宗，3月實(shí)際網(wǎng)簽量在7500宗至8500宗，實(shí)際環(huán)比增幅增加15%左右。即便是按實(shí)際水平來看，3月份的成交量也是近15個(gè)月來的新高。

有了3月份的成交支撐，第一季度，廣州的新房網(wǎng)簽成交超過2萬(wàn)套，成交金額798.93億元，為歷史的次高位，僅次于2021年第一季度。這個(gè)“小陽(yáng)春”，可謂成色十足。

不過，由于網(wǎng)簽的滯后性，3月份的數(shù)據(jù)實(shí)際反映的是2月份的成交情況，就認(rèn)購(gòu)情況而言，3月份的市場(chǎng)熱度其實(shí)已經(jīng)在逐步下降。

克而瑞監(jiān)測(cè)到，2月份，廣州新房的周度成交是環(huán)比節(jié)節(jié)走高，3月份，全市重點(diǎn)監(jiān)控的50個(gè)項(xiàng)目來訪及認(rèn)購(gòu)數(shù)量卻出現(xiàn)同步連跌。其中，3月份的第4周，50個(gè)樓盤的來訪量已經(jīng)由過萬(wàn)組跌至7000余組，認(rèn)購(gòu)量只剩428套，比高峰期減少近四成。并且，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)均低于2月首周。

進(jìn)入4月份，市場(chǎng)繼續(xù)降溫。克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，從3月整體的表現(xiàn)來看，每周的認(rèn)購(gòu)和來訪量是一個(gè)下行的趨勢(shì)，“4月第一周還是下行的，這個(gè)月的成交數(shù)據(jù)回落是大概率。理想的情況是在政策上用點(diǎn)力托一托，不要出現(xiàn)超跌（失溫）就好。”

中原地產(chǎn)目前在廣州代理了40多個(gè)樓盤，黃韜的整體感覺是，3月份下旬開始成交就有較大壓力，4月份的情況更差，截至目前，環(huán)比有三成左右的跌幅。他認(rèn)為，基本可以判斷，這一波的“小陽(yáng)春”行情已經(jīng)走完了。

4月“保溫” 5月再?zèng)_刺

“趨勢(shì)還是很明顯的。”某頭部房企的內(nèi)部人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，進(jìn)入3月份，市場(chǎng)需求疲弱很多。

從業(yè)績(jī)會(huì)上各大房企的表態(tài)來看，這是一個(gè)普遍現(xiàn)象。招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰表示，今年前兩個(gè)月銷售增長(zhǎng)很快，尤其是2月份，公司的銷售同比漲幅最高達(dá)100%，但3月份監(jiān)測(cè)的指標(biāo)有一定的下滑，前10天下滑了10%左右，到中旬又下滑了10%左右。

據(jù)美的置業(yè)高級(jí)副總裁王全輝介紹，2月份無論到訪量還是成交量，環(huán)比1月份均有大幅的增長(zhǎng)，出現(xiàn)了復(fù)蘇的苗頭。“3月份之后，客戶的到訪量有所回落，成交也有一定的下滑。”

上述兩家公司都認(rèn)為銷售階段性的回落是正常現(xiàn)象，而且3月份的銷售同比還是有較大的增幅。

綠城中國(guó)的分析更為細(xì)致，該公司發(fā)現(xiàn)重點(diǎn)續(xù)銷監(jiān)測(cè)的項(xiàng)目2月份來訪環(huán)比提升1.5倍到2倍，日均新增協(xié)議環(huán)比提升1.5倍左右。3月份存量項(xiàng)目的日均來訪量有小幅調(diào)整，主要是2月份漲幅比較高的城市，但整體來訪量仍然明顯好于2021年第四季度和今年1月份。

綠城中國(guó)副總裁李駿對(duì)市場(chǎng)持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，因?yàn)殡m然整體出現(xiàn)了回暖的跡象，但是熱度和可持續(xù)性仍需市場(chǎng)的檢驗(yàn)。“如果宏觀經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)向好，居民購(gòu)房信心持續(xù)恢復(fù)，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇是非常大概率的事件。但是全國(guó)各城市仍然可能面臨冷熱不均的情況，這還需要我們積極應(yīng)對(duì)。”

克而瑞認(rèn)為，市場(chǎng)基本面尚佳的廣州、南京等城市的成交仍有上行空間，但上行根基并不牢固，若后續(xù)項(xiàng)目漲價(jià)或取消優(yōu)惠，無政策利好疊加刺激，市場(chǎng)會(huì)有壓力。肖文曉也表示今年廣州樓市實(shí)現(xiàn)弱復(fù)蘇還是沒問題的，“但回升動(dòng)能有限，需求還要慢慢培育修復(fù)。4月先蓄勢(shì)平緩過渡一下，五六月份再發(fā)起年中沖刺。”

“現(xiàn)在的情況是，手上有錢的客戶大部分已經(jīng)買完了，還沒買的客戶仍在努力賺錢。”黃韜說，4月份的主要銷售策略是“保溫”，“緩一緩，不要硬抗，這種行情怎么推貨都沒用。”開發(fā)商的大部分精力放在“五一”的準(zhǔn)備工作上，但推售策略有較大的分化，“有些賣得好的項(xiàng)目，準(zhǔn)備漲價(jià)。但大部分開發(fā)商認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)降溫了，還是要繼續(xù)降價(jià)，以走量為主。”

對(duì)于“五一”的預(yù)期表現(xiàn)，黃韜心里也沒底。“就看能不能沖上2019年同期的成交量了，這樣才能夠判斷全年的回暖情況。”

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