剛剛，蘇州四批次土拍也是2023年下半年的首場土拍落幕！

11宗地塊全部成功出讓，包括園區2宗、姑蘇區1宗、新區2宗、吳中區1宗、吳江區1宗、相城區4宗，地塊分別位于園區車坊和勝浦、姑蘇金門、新區獅山、滸墅關、相城高鐵新城和渭塘，吳中甪直和吳江七都。

總出讓面積為38.93萬㎡，成交總價為90億元，最高成交樓面價為姑蘇區金門地塊27562元/㎡，最低成交樓面價為吳江七都地塊4180元/㎡。

(資料圖片)

蘇地網掛【2023】10號公告土拍成交結果如下：

2宗溢價成交，9宗底價成交，未出現搖號地塊。

本場土拍特征如下：

1.核心優質地塊溢價成交，而非核心及外圍地塊底價成交

四批次土拍的11宗地塊整體素質不如前幾批次，僅極個別優質地塊的熱度保持在高位，偏遠與非核心地塊“0溢價”成交，土拍市場持續分化。

值得一提的是，相較于上半年前三批次土拍均有搖號地塊，本批次土拍沒有出現搖號地塊，熱度最高的姑蘇金門地塊最后的溢價率為12.5%，并未觸頂搖號。

2.拿地房企以深耕型央國企為主和少量民企

從拿地房企來看，仍舊以保利發展、招商蛇口、華發、建發、建屋等深耕型央國企為主，還有亨通、蘇州騰聰置業這樣的民企。

亨通地產作為扎根吳江的地方民企，在吳江布局了9個住宅項目。今年1月，亨通地產在吳江七都拿下亨通大道北側、望湖路西側商業地塊，該地塊是亨通地產首次進駐吳江七都打造的住宅項目。

本場土拍還延續了二、三批次的央國企和地方國企聯合拿地的模式，比如說中建方程投資發展、中建新疆玖居房地產聯合高融置業拿下高鐵新城40、41號兩地塊。

中建方程投資發展皆為中國建筑旗下子公司，這也是中建方程投資發展首進蘇州，且兩宗低密地塊將給其較大的發揮空間。

值得一提的是，中建方程投資發展和蘇州騰聰置業皆是蘇州樓市的新面孔房企，在當前樓市下行、房企投資意愿回落的大環境下，還是有新房企選擇進駐蘇州，可見其對蘇州這座城市及樓市基本面的看好。

3.樓市下行期，受制于地塊素質條件，蘇州四批次土拍熱度一般

在核心優質地塊的缺席之下，蘇州四批次土拍熱度一般。

相較于前三批次土拍，四批次沒有土拍搖號成交的同時，平均樓面價、平均溢價率均有所下行。

土地市場熱度下滑的另外一個重要原因則是當前的樓市行情仍舊低迷，尤其是7月，在沒有實質性的政策落地和缺乏核心倒掛盤引領下，市場預期持續下降，成交量堪稱蘇州樓市近十年來最慘淡的7月。

總體來說，當前市場銷售預期和信心尚未修復，加上沒有核心優質地塊的助推，房企參拍的積極性有限，所以本場土拍遇冷并不讓人意外，皆在情理之中。

蘇州四批次土拍地塊成交詳情

姑蘇金門地塊競價28輪后，由保利發展競得，成交總價121521萬元，成交樓面價27562元/㎡，溢價率12.5%。

園區車坊地塊經過1輪報價，由招商蛇口競得，成交總價77633萬元，成交樓面價為21000元/㎡，溢價率0%。

園區勝浦地塊經過1輪報價，被恒泰商置競得，成交總價為154344萬元，成交樓面價為20000元/㎡，溢價率0%。

吳江七都地塊經過1輪報價，被亨通地產競得，成交總價為31839萬元，成交樓面價為4180元/㎡，溢價率0%。

相城渭塘38號地塊經過1輪報價，被華發競得，成交總價為39413萬元，成交樓面價為10000元/㎡，溢價率0%。

相城渭塘39號地塊經過1輪報價，被華發競得，成交總價為35749萬元，成交樓面價為10000元/㎡，溢價率0%。

相城高鐵新城40號地塊經過1輪報價，被中建方程投資發展＆中建新疆玖居＆蘇州高融置業競得，成交總價為63797萬元，成交樓面價為15000元/㎡，溢價率0%。

相城高鐵新城41號地塊經過1輪報價，被中建方程投資發展＆中建新疆玖居＆蘇州高融置業競得，成交總價為93306萬元，成交樓面價為14904元/㎡，溢價率0%。

獅山向陽路44號地塊經過3輪報價，被建發競得，成交總價為92583萬元，成交樓面價為23251元/㎡，溢價率1.09%。

新區滸關46號地塊經過1輪報價，被蘇州騰聰置業有限公司競得，成交總價為114110萬元，成交樓面價為11414元/㎡，溢價率0%。

吳中甪直37號地塊經過1輪報價，被建屋發展集團競得，成交總價為70853萬元，成交樓面價為10300元/㎡，溢價率0%。

以下為地塊詳情解讀：

姑蘇區一宗

金門路北地塊

蘇地2023-WG-36號位于姑蘇區金門路北側、后文家巷西側，占地約27556.4㎡，容積率1.6，起拍總價108021萬元，起拍樓面價24500元/㎡。

地塊周邊配套較為完善。

交通方面，地塊距地鐵1號線桐涇北路站約800m，距2號線石路約1.4公里。

商業方面，地塊近石路商圈，還可通過地鐵直達山塘街、觀前街等。

周邊還有蘇州第五中學、金閶實小、金閶外國語等教育資源。

整個金門板塊已經近3年沒有出讓宅地了，售罄的同文華庭備案均價在3.6萬元/㎡左右，目前周邊次新房姑蘇金茂府二手房成交價在4.4萬元/㎡。

地塊其他規劃條件：

園區兩宗

勝浦金勝路北地塊

蘇地2023-WG-43號地塊位于金勝路北、新江路東，就在萬科東方雅苑東側，占地約51448㎡，容積率1.5，起拍總價154344萬元，起拍樓面價20000元/㎡。

地塊屬于勝浦所規劃“退二進三”片區內，該片區將被打造成一個集學校、鄰里中心、社區公園、軌交，容納3-5萬人的高品質新社區。

地塊周邊居住氛圍濃厚。

地塊緊鄰星浦實驗中學與星浦小學，這幾所學校都是星海教育集團成員。

離新盛商業廣場、吳淞商業廣場不遠，西側即是規劃在建的勝浦鄰里中心，可滿足日常購物生活需求。

目前板塊內在售項目較多，主力在售為萬科東方雅苑、五礦路勁瀾悅溪云、越秀悅見云庭、中鐵建花語瀾苑等項目，成交均價約3-3.2萬元/㎡。

地塊其他規劃條件：

車坊朝前路學校南地塊

蘇地2023-WG-42號地塊位于在園區朝前路實驗學校南邊，地塊占地23105.02㎡，容積率1.6，起拍總價77633萬元，起拍樓面價21000元/㎡。

地塊屬于2022年園區政府新規劃的吳淞江未來城的核心居住片區內。

地塊周邊配套也較為完善。

交通方面，在建軌交8號線終點站就是車坊站，距地塊約700m。

教育方面，一路之隔就是朝前路學校，這是一所九年制教育學校，近期得到星灣教育集團授牌。

不過板塊缺乏大型商業綜合體，目前文薈苑鄰里中心在建中，周邊星湖財富廣場、文萃廣場可滿足基本購物需求。

從二手房市場看，板塊內拆遷安置房較多，掛牌均價在2-3萬元/㎡，唯一的次新房中銳星奕灣掛牌價格在3.7萬元/㎡，板塊內承載了一定量的改善需求。

新房方面板塊目前中海獨墅云著和中國鐵建星樾湖濱在售，價格都在3.5萬元/㎡左右。

地塊其他規劃條件：

高新區兩宗

獅山向陽路北地塊

蘇地2023-WG-44號地塊位于珠江路西、向陽路北，就在上瑞閣西側，占地面積22121.5㎡，容積率1.8，起拍總價91583萬元，起拍樓面價23000元/㎡。

項目周邊配套也比較齊全。

交通方面，項目距離地鐵1號金楓路站僅800m左右，出行較為便利。

商業配套上，1號線幾站可達金鷹國際購物中心、獅山龍湖天街。

周邊有獅山實驗小學（竹園路小學）、蘇州高新區第一中學、蘇州外國語學校等優質教育資源。

醫療配套上，項目距離明基醫院也非常近。

目前向陽路片區周邊無新房在售，自2020年上瑞閣售罄后，向陽路片區就進入了斷供狀態，目前片區僅建發朗云預計8月入市。

地塊其他規劃條件：

滸墅關羊柯柜路西地塊

蘇地2023-WG-46號地塊位于高新區滸墅關經開區（鎮）羊柯柜路西、王宴嶺路南，地塊占地49985.5㎡，容積率2，起拍總價114110萬元，起拍樓面價11414元/㎡。

此前地塊是服務設施用地，于今年4月規劃調整更改為住宅用地。

地塊其他規劃條件：

相城區四宗

相城高鐵新城2宗地塊

高鐵新城本次出讓了兩宗相鄰地塊，容積率都是1.5。

蘇地2023-WG-40號地塊位于相城區高鐵新城水景路西、疊樓路南，地塊占地28354㎡，容積率1.5，起拍總價63797萬元，起拍樓面價15000元/㎡。

蘇地2023-WG-41號地塊為商住地塊，位于相城區高鐵新城漕湖大道北、吳韻路東，地塊占地41736㎡，容積率1.5，起拍總價93306萬元，起拍樓面價14904元/㎡。

兩宗地塊都位于高鐵新城北部，目前高鐵新城板塊鉑悅春和萬象和大悅繁華圖在售，大和和風雅信項目也預計今年下半年入市，未來競爭也較為激烈。

地塊其他規劃條件：

蘇地2023-WG-40號地塊：

蘇地2023-WG-41號地塊：

相城渭塘2宗地塊

相城區渭塘鎮聚金路東兩宗地塊，占地面積分別為3.6萬方、3.3萬方，容積率1.6，未來或將打造洋房產品。這兩宗地塊距離盛澤湖公園不遠，周邊在售的樓盤有鉑悅湖前、中鐵建花語熙園等，售價約2.5萬/㎡左右。

地塊其他規劃條件：

吳中區一宗

甪直長虹北路東地塊

蘇地2023-WG-37號地塊位于吳中區甪直鎮長虹北路東、海藏西路北，就在甪直實驗小學周邊，地塊占地34394.8㎡，容積率2，起拍總價70853萬元，起拍樓面價10300元/㎡。

地塊一路之隔就是旭輝和風花園與印江南花園，二手房掛牌價格在2.5-2.6萬元/㎡。

地塊規劃條件：

吳江區一宗

七都大道北地塊

WJ-J-2023-009地塊位于吳江區七都鎮元春路西側、七都大道北側，地塊占地42316.79㎡，容積率1.8，起拍總價31839萬元，起拍樓面價4180元/㎡。

本文僅為個人觀點，不代表所在企業立場，供參考

引用數據及觀點請注明來源：克而瑞蘇州房產測評（cricfjsz）

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