這兩年房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)蕩，地產(chǎn)國(guó)央企成了地產(chǎn)人向往的避風(fēng)港。不少優(yōu)秀的民企地產(chǎn)人已經(jīng)在國(guó)央企或是城投公司開(kāi)啟了新的職業(yè)道路，還有大量地產(chǎn)人正在努力想要“上岸”。

【資料圖】

然而近大半年來(lái)，連看上去堅(jiān)如磐石的國(guó)央企也頻頻開(kāi)始調(diào)整精簡(jiǎn)組織架構(gòu)，縮編裁員的消息也逐漸多了起來(lái)。這個(gè)趨勢(shì)讓整個(gè)行業(yè)徹底認(rèn)識(shí)到，在不利行情之下，沒(méi)有絕對(duì)穩(wěn)定的公司。

但是目前許多地產(chǎn)國(guó)央企看上去仍然是經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、發(fā)展可期的，為什么紛紛選擇縮編了呢？今天明源君就來(lái)掰扯掰扯，這波縮編潮背后的取舍。

多元化發(fā)展進(jìn)入瓶頸期

非核心業(yè)務(wù)開(kāi)始收縮

向多元化業(yè)務(wù)尋求新的增長(zhǎng)極，是前幾年許多房企都在做的事情。當(dāng)增量開(kāi)發(fā)紅利見(jiàn)頂時(shí)，布局多元化成了行業(yè)默認(rèn)的出路。

這些年房企在商辦地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅、代建、長(zhǎng)租等領(lǐng)域十分活躍，甚至有不少房企跨界玩起了實(shí)業(yè)，比如機(jī)器人、農(nóng)業(yè)、IT等等。

隨之而來(lái)的，是暴增的多元化用人需求。房企的業(yè)務(wù)線越鋪越廣，招的人也越來(lái)越多。然而多年布局下來(lái)，成果卻沒(méi)有那么豐碩，早前儲(chǔ)備的團(tuán)隊(duì)處境變得微妙起來(lái)。

除了資源與資金實(shí)力強(qiáng)勁的頭部房企把多元化業(yè)務(wù)做得有聲有色之外，其他絕大部分玩家都沒(méi)有沖出來(lái)。多數(shù)業(yè)務(wù)常年處于培育期，不僅未能實(shí)現(xiàn)盈利，甚至在這兩年成為了累贅。

當(dāng)年多元化浪潮的開(kāi)啟，主要是出于房企應(yīng)對(duì)主業(yè)不確定性的考慮，本質(zhì)上是一種外部環(huán)境倒逼下的被動(dòng)選擇。尤其是腰部或中小房企的跟隨，更多的是無(wú)可奈何。

而如今，越來(lái)越多的房企開(kāi)始拋棄邊緣化的、不賺錢(qián)的業(yè)務(wù)，這種“斷舍離”趨勢(shì)同樣是一種出于收縮求生存的被動(dòng)選擇。而且正在做這件事的也不乏國(guó)央企，甚至是頭部國(guó)央企。

近期，保利發(fā)展就宣布轉(zhuǎn)讓旗下保利和樂(lè)教育、藝術(shù)教育、保利小貸3家公司的股權(quán)和相關(guān)債權(quán)。

這些業(yè)務(wù)要么與主業(yè)缺乏協(xié)同性，要么就是業(yè)務(wù)規(guī)模和空間本身不大，雖然成立好幾年了，但并沒(méi)能作出多少貢獻(xiàn)，反而在當(dāng)下的行情中顯得優(yōu)點(diǎn)多余。

不僅僅是邊緣業(yè)務(wù)，在行業(yè)持續(xù)承壓的形勢(shì)下，保利發(fā)展連核心的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略都作了調(diào)整。過(guò)去其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)是以不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主，以綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融為翼的“一主兩翼”戰(zhàn)略。

但最近已經(jīng)很少再提這個(gè)詞，取而代之的是深耕不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)，強(qiáng)調(diào)區(qū)域聚焦。這也是近兩年許多國(guó)央企在年報(bào)中，都屢次強(qiáng)調(diào)的原則。當(dāng)前行情下，國(guó)央企采取相對(duì)保守與聚焦的戰(zhàn)略是一個(gè)重要共性。

另一方面，地產(chǎn)國(guó)央企還肩負(fù)著高質(zhì)量發(fā)展任務(wù)，扛著“一利五率”的考核指標(biāo)。所以相比起民企，國(guó)央企今年以來(lái)愈發(fā)注重聚焦主責(zé)主業(yè)，并加大“兩非”剝離、“兩資”清退力度。

這些因素都在加速地產(chǎn)國(guó)央企多元化業(yè)務(wù)布局的收縮。在國(guó)央企有退有進(jìn)的戰(zhàn)略調(diào)整下，前些年為發(fā)展多元化而儲(chǔ)備的團(tuán)隊(duì)，自然也會(huì)跟著業(yè)務(wù)的變動(dòng)而出現(xiàn)擴(kuò)招或裁撤。

除了已經(jīng)能獨(dú)立發(fā)展、自主造血的商管、物管等業(yè)務(wù)之外，其他多元化業(yè)務(wù)線的團(tuán)隊(duì)，接下來(lái)都不能說(shuō)非常安全，還是要有一定的危機(jī)意識(shí)。

投資布局調(diào)整帶動(dòng)架構(gòu)改革

集中資源提升管理效率

為了應(yīng)對(duì)劇變的經(jīng)濟(jì)與行業(yè)環(huán)境，近年來(lái)房企的組織架構(gòu)調(diào)整變得非常頻密，地產(chǎn)國(guó)央企也不例外。今年包括保利、中海、金地在內(nèi)的多家國(guó)央企，都對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整。

調(diào)整的方向主要是區(qū)域合并，比如保利發(fā)展是將其灣區(qū)公司和粵東公司合并為灣區(qū)公司，蘇通公司和江南公司合并為蘇州公司。

中海則是對(duì)中西部區(qū)域進(jìn)行了內(nèi)部合并，將原中海地產(chǎn)昆明城市公司與貴陽(yáng)城市公司進(jìn)行合并，組建了新的云貴公司。

連歷來(lái)低調(diào)穩(wěn)健的金地也行動(dòng)了，旗下金地商置的西南和華中區(qū)域被撤，同時(shí)成都與昆明公司合并為成昆公司，并入華南區(qū)域。至此金地商置只保留了華東、華南、華北和東部四大區(qū)域。

頻繁內(nèi)部合并的背后，是地產(chǎn)國(guó)央企基于風(fēng)控考慮而作出的應(yīng)對(duì)。過(guò)去市場(chǎng)好的時(shí)候，分出一部分人馬和資源去開(kāi)拓市場(chǎng)，代價(jià)是可以承受的。

但當(dāng)下房地產(chǎn)行情一直不明朗，分散資源成了一件風(fēng)險(xiǎn)極高的事情。選擇在此時(shí)進(jìn)行業(yè)務(wù)與空間布局上的收縮，可以集中力量、為核心保暖，是很正常的策略。

所以越來(lái)越多國(guó)央企開(kāi)始強(qiáng)調(diào)優(yōu)質(zhì)城市群深耕、剝離低效資產(chǎn)，隨著區(qū)域合并與部分城市公司的撤銷(xiāo)，必然帶來(lái)一大波管理層的換防甚至是擠出，更別說(shuō)下面的一線團(tuán)隊(duì)了。

另一方面，在過(guò)于大力開(kāi)拓市場(chǎng)的時(shí)期，規(guī)模房企招人確實(shí)不太考慮成本問(wèn)題。因新業(yè)務(wù)、新事務(wù)設(shè)崗的情形很常見(jiàn)。

但如今大家都到了講求開(kāi)源節(jié)流的節(jié)骨眼上，這種大手筆用人的方式成了奢侈，龐大臃腫的組織也無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前的局勢(shì)。

因此地產(chǎn)國(guó)央企的管理觀念有所轉(zhuǎn)變，開(kāi)始注重部門(mén)與職能之間的整合，設(shè)立更復(fù)合化的職能平臺(tái)，青睞復(fù)合化的人才。這就是一個(gè)去除組織冗余，以求提高管理效率的過(guò)程。

尤其是一些腰部的或是地方的國(guó)央企，早已開(kāi)始主動(dòng)減配。行業(yè)的目光總是過(guò)于聚集在頭部，以至于形成了一種凡是國(guó)央企必定發(fā)展穩(wěn)定的固有印象。

但實(shí)際上國(guó)央企之間的處境也是參差的，過(guò)去曾是頭部的個(gè)別國(guó)央企，后來(lái)也一樣遇到了經(jīng)營(yíng)上的困境，選擇主動(dòng)節(jié)流減配。所以保有前述這種不經(jīng)思考的潛意識(shí)，是很危險(xiǎn)的。

央企間專(zhuān)業(yè)化整合加速

直接影響地產(chǎn)業(yè)務(wù)格局

這兩年，地產(chǎn)國(guó)央企除了在內(nèi)部做了大量的戰(zhàn)略和投資布局調(diào)整之外，還面臨著不斷加速的央企間整合。

在前幾天的一文中，明源君已經(jīng)詳細(xì)聊過(guò)，自去年提出“建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)”后，央企間的整合速度明顯加快，這也直接給地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局和相應(yīng)的組織架構(gòu)帶來(lái)了震蕩。

比如中海就曾與中建地產(chǎn)展開(kāi)內(nèi)部資源整合，后來(lái)又收購(gòu)合并了中信地產(chǎn)，并入了大量土儲(chǔ)。而中交、中能建也曾分別合并中房、葛洲壩，伺候開(kāi)啟了快速發(fā)展模式。

然而并非所有涉房央企都發(fā)展得如此順利，有些央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)始終沒(méi)能做起來(lái)，逐漸成為被合并的對(duì)象。

比如中航的地產(chǎn)業(yè)務(wù)就頻頻碰壁，早先是被保利合并，然后業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向了物管領(lǐng)域。但轉(zhuǎn)型后業(yè)務(wù)仍然沒(méi)有起色，最終于2019年與招商積余重組。

未來(lái)在高質(zhì)量發(fā)展任務(wù)下，央企之間為了更好地發(fā)展地產(chǎn)主業(yè)，將會(huì)繼續(xù)加速整合。其中一些地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)得不夠好的國(guó)央企，面臨業(yè)務(wù)合并的命運(yùn)也是必然的。

只是這樣的整合潮會(huì)直接帶來(lái)組織結(jié)構(gòu)的震蕩，地產(chǎn)業(yè)務(wù)合并后各個(gè)團(tuán)隊(duì)分支，也必須要面臨部分保留、部分裁撤的局面。

而且合并后的崗位薪資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，對(duì)地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)也是個(gè)很大的挑戰(zhàn)。合并前可能你是用A公司的薪資標(biāo)準(zhǔn)，合并后就必須要接受B公司的薪資標(biāo)準(zhǔn)，說(shuō)不準(zhǔn)是上漲還是會(huì)下降。

這個(gè)問(wèn)題在國(guó)央企的收購(gòu)項(xiàng)目上也十分常見(jiàn)。這兩年許多民企的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目連帶著操盤(pán)人馬，都被地產(chǎn)國(guó)央企所收購(gòu)。民企團(tuán)隊(duì)到了國(guó)央企旗下，就需要適應(yīng)新的薪資標(biāo)準(zhǔn)。

如果之前呆的民企給的待遇出于行業(yè)上游水平，那么如果按照國(guó)央企的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)談，可能很難維持原有的待遇，這也需要地產(chǎn)人做好思想準(zhǔn)備。

結(jié) 語(yǔ)

這兩年地產(chǎn)民企過(guò)得很艱苦，對(duì)于國(guó)央企的信仰逐漸在行業(yè)內(nèi)彌漫開(kāi)來(lái)，不少地產(chǎn)人形成了國(guó)央企工作崗位絕對(duì)穩(wěn)定、安全的認(rèn)識(shí)，一心覺(jué)得進(jìn)了國(guó)央企才能安心。

然而房地產(chǎn)行業(yè)還談不上進(jìn)入復(fù)蘇期，節(jié)流減配是當(dāng)下整個(gè)行業(yè)都在做的事，只是實(shí)施程度不同，并不代表進(jìn)了地產(chǎn)國(guó)央企就絕對(duì)安全，或者可以過(guò)得很滋潤(rùn)。

未來(lái)行業(yè)在用人上整體縮編，將成為一段時(shí)間內(nèi)的常態(tài)，每個(gè)人都應(yīng)該做好理性應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備才是。

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